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上海土拍八宗“最”

記者 孫婉秋 吳典 見習記者 何艷艷
2021年07月05日08:46 | 來源:人民網-國際金融報 
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  歷經了長達6日的競拍,上海首批集中供地收官,累計出讓金額857億元。其中,涉宅地塊實際出讓27宗,總建面363.54萬平方米,總成交價約731億元。

  整體來看,上海此次土拍通過設置中止價、最高報價和一次性書面報價,有效地控制地價,平均溢價率位于較低位。新規則下,有房企滿意而歸,亦有房企黯然退場。

  復盤這場土拍,有京東卓越跨界組合聯手拿地、保利大手筆揮金454億元押注12宗地,也有闊別上海土地公開市場10年之久的復星再度回歸、任性的碧桂園兩度棄權后仍摘得3宗地塊……

  

  最錦鯉

  金 地

  金地在此輪土拍中的好運氣是毋庸置疑的。27宗涉宅地中,金地上演“帽子戲法”,以68.53億元的總價拿下了3宗,和碧桂園、中建并列拿地數量榜第一。

  當然,金地的好運氣并不只是體現在數量上。

  6月22日,金地在8家房企中殺出重圍,以0差價競得純宅地松江區車墩鎮SJC10022單元07-07、08-01號地塊;兩天后,其又一舉奪下嘉定馬陸、南門2幅純宅地。

  合計來看,在上海首輪集中供地中,金地榮膺進入一次書面報價環節拿地最多的房企,以及首家在一天內收獲2幅一次書面報價地塊的房企。

  去年以來,金地一直是滬上土拍市場的活躍客。據中指院數據,2020年,金地在上海的拿地金額達到157億元,排名第二,僅次于香港置地。

  金地對上海市場的重倉,年報數據勾勒的更為顯著。2020年,金地在上海共新增了8宗地塊,分別位于嘉定、金山、閔行、青浦及松江。補倉之后,公司該年在上海的在建住宅項目數量為10個,另有10個住宅項目已經竣工。

  此番在松江、嘉定兩區連落三子,將進一步豐厚公司在上海的土儲,同時夯實金地在上海的市場份額。

  克而瑞數據顯示,2021年上半年,金地在上海的全口徑銷售額為175.6億元,力壓招商蛇口、大華、萬科等房企成為銷售金額榜的TOP 1,去年其在上海的全口徑銷售額尚且只有48.45億元。

  最土豪

  保 利

  保利無疑是首輪上海集中供地中最土豪的房企。

  首日一鳴驚人吞下靜安區靈石社區百億地塊后,保利又在最后一日擊敗同場競爭的另外17家房企,將本次土拍中最搶手的寶山區羅店地塊收入囊中。

  一頭一尾的兩宗地塊共計耗資123.48億元,保利也憑此成為本輪土拍中拿地金額最高的房企。

  實際上,保利在此輪土拍中的投入遠遠不止123.48億元。

  網傳消息顯示,在上海的首次集中供地中,保利共報名了12幅地塊。《國際金融報》記者統計,這12宗地的競買保證金就高達70.07億元。按上限價計算,上述地塊的監管資金總額達到了384.29億元。

  換而言之,為爭奪這12宗地塊,保利的入門費超過了454億元。而截至2021年一季度,保利的賬面貨幣資金不過為1305.77億元,較2020年末的1460.08億元下降了10.57%。

  事實上,保利對上海市場一直頗為看重,2020年,保利在上海的銷售規模超100億元。公司同期在上海共擁有15個項目,其中寶山區與靜安區各有一個。

  這其中,位于寶山區的保利葉上海目前已無可開發面積,而靜安區的寶源路南側項目還處于擬建狀態,保利的權益占比僅33%。靜安區寶源路南側項目為其在2020年底與融信、招商聯合競得,這也是去年上海核心地區的最后一塊純宅地。

  此番兩宗地塊的摘得,不僅讓保利進一步擴充了靜安區內的市場份額,同時補足了公司在寶山區的項目空缺。

  最任性

  碧桂園

  兩度棄權下,碧桂園依然摘得了此次集中供地下的3宗地塊。

  作為報名階段的種子選手,此次碧桂園共參與了9宗地塊的爭奪,僅次于報名了12宗地的保利。

  此次碧桂園表現神勇,所報地塊均進入了競價環節。當其他房企還在費力爭奪入場資格時,輕而易舉拿到“門票”的碧桂園已經甩出了兩張“棄權”。

  6月22日,松江區車墩地塊的競拍中。評分環節中華企業、安徽新華+安徽置地聯合體出局,碧桂園同保利、旭輝、建發、金地、路勁共6家房企如愿通關,最終一次性報價環節,碧桂園出乎意料地選擇了棄權。

  同樣的劇情隨后也在青浦區上演。

  6月23日,碧桂園報名參與的兩宗青浦涉宅地出讓。其中,趙巷地塊備受熱捧,引得12家房企傾力角逐,僅在第一輪評分環節便有半數房企被刷下,戰況慘烈。保利、金地、碧桂園等6家企業堪堪晉級,最終碧桂園因報價墊底而錯失該地。另一幅位于青浦的夏陽街道地塊,卻未得到碧桂園的青睞,成為了第二宗被碧桂園“棄權”的地塊。

  碧桂園的兩度棄權引發熱議,彼時有觀點認為,碧桂園此舉是信心不足,在競爭中意識到自己對于該地塊的把握能力不大,其他競爭者對板塊的熟悉程度更高。此外以三四線城市為主的戰略布局也導致其在上海拿地決心不夠。

  這一論斷很快被推翻,棄權兩次后,碧桂園卻突然像“開了掛”一樣在接下來兩天里先后斬獲了嘉定南翔地塊、閔行華漕地塊和寶山新江灣地塊,其中兩宗地更是0差價成交,錦鯉附身。

  此次土拍中,碧桂園的策略可謂先抑后揚,兩次“棄權”,保障了受讓管理分不受影響,從而有更大把握入圍心儀地塊,最終發力于此,連下三地。

  最失意

  大 華

  上海集中供地,本土作戰的大華自然不能缺席,其前后報名8宗宅地,累計支付保證金逾28億元。與報名數量相當的碧桂園、金地最終斬獲3宗地塊不同,廣撒網的大華顆粒無收。

  8宗地塊中有3宗地塊未能入圍,5宗地塊進入一次性報價環節未中標。

  大華距離成功曾經很近,近到只有十萬元。

  楊浦定海社區地塊無疑是其報名地塊中區位最好、最有望競得的一宗。該地塊僅有金隅、楊浦城投和大華三家企業報名,采用直接競價方式競拍,報價至第27輪,金隅便以13.926億元報價達到上限價格,現場進入一次性書面報價環節,最終大華給出了14.026億元的偏高價格,與金隅的13.999億元偏低報價拉開距離,而楊浦城投則以14.025億元更接近中間價的優勢摘得該地塊。

  大華這般以微小差距錯失地塊的戲碼此番多次上演。

  寶山淞南地塊一次報價環節中,大華報價332760萬元,與0差價拿地的碧桂園僅差10萬元;在松江佘山一次性報價環節中,大華報價246110萬元,高出最終競得者雅居樂報價10萬元,再次惜敗。

  此外,大華報名的寶山羅店地塊、嘉定南門地塊以及嘉定南翔地塊在評分環節均未能入圍,甚至都沒有競價機會。

  對于深耕上海、報名8宗卻全部錯失的大華而言,儼然成為了本屆最失意房企。

  最遺憾

  旭 輝

  兩次以“最低分位差”敗北的旭輝成了此次上海集中供地中最遺憾的角色。

  旭輝的遺憾不僅是沒有斬獲,更因為其對多塊地給出的報價極為接近各家報價的平均價,最終卻以微小差距與之擦肩而過,抱憾而歸。

  在松江車墩地塊競價角逐中,碧桂園棄權后,僅剩保利、旭輝、建發、金地、路勁5家企業參與競價,各家成功率都有所提升。最終,該地被金地以22.47億元0差價摘地,旭輝和建發分別以10萬元之差惜敗。

  意難平的還有12家房企圍獵的青浦趙巷地塊,旭輝躲過了評分被刷的明槍,卻沒有躲過“造化弄人”的暗箭。在首輪報價中,中國鐵建、旭輝出價最為接近平均價,均只有5萬元之差,分位差絕對值只有0.1%。根據規則如差價相同,則低價者勝出,最終中鐵建憑借低于均價5萬元的優勢將趙巷地塊收入囊中,成交價24.82億元。

  同樣因5萬元之差而失之交臂的,還有崇明陳家鎮地塊。該地是旭輝報名參拍的地塊中,競爭房企數量最少的,僅有中建八局、大華、建發、中電建、新城、亞通6家與旭輝同臺,亞通最先被淘汰,第一輪競價中,旭輝報價62640萬元,6家房企出價的平均價為62635萬元,相差只有5萬元,分位差絕對值0.23%,為全場最低之一,另一家為出價62630萬元的建發。

  最終趙巷情景再現,旭輝含恨敗北。旭輝一度很接近這些地塊,但最終與之擦肩而過。

  最神押注

  中駿、楊浦城投

  在保利報名12宗地繳納保證金逾70億元方才摘得兩宗地、大華報名8宗無一競得的情況下,中駿和楊浦城投的一擊即中更顯難得。

  本次松江廣富林街道有兩宗相鄰地塊出讓,一街之隔體量相當,兩幅地塊南側為松江大學城小區,西側不遠處為廣富林遺址公園,東側即在建的印象城購物中心,在板塊內區位較好。中駿卻唯獨對其中的松江廣富林23-02地塊青睞有加,僅報名了該宗地塊,同時參與競拍的還有首創、五礦和中華企業3家。

  現場舉牌競價很快到達了中止價17.328億元,進入一次性書面報價環節。最終,首創報價17.427億元、五礦報價17.433億元、中駿報價17.43億元、中華企業報價17.432億元,平均價為17.4305億元,中駿在這場評估戰中最接平均價,拿下該地塊,成交樓面價16849元/平方米,溢價率為8.49%。

  同樣“好運加持”的還有楊浦城投,作為一家上海楊浦本土房企,其在此次競拍中僅報名了區域內楊浦定海社區地塊一宗宅地,并以14.025億元價格拿下了該地塊,報價僅低于大華10萬元,成交樓面價64040元/平方米,溢價率9.21%。

  兩家房企目標明確,下手穩準,成為了本屆最準押注者。

  最跨界組合

  京東&卓越

  根據上海土拍規則,如果兩家房企聯合拿地,兩家房企都要減扣分數,如果組成合資公司拿地,聯合體分數為零,因此上海市場開發商聯合拿地或者組成聯合體的意愿不高。

  房企抱團興致不高,跨界組合卻再度出圈。

  上月底剛在北京土拍市場一戰成名的深圳寫字樓“一哥”卓越,尚未從退地風波中抽身,便再度轉戰上海市場,外拓野心可見一斑。

  6月18日上海土拍首日,卓越牽手京東拿下普陀萬里社區的地塊。這也是此次體量最大的一宗地,由于地塊出讓要求較高,需要重點引入互聯網服務和零售等科技企業等,專注地產開發的傳統房企顯然不具備上述能力,渴望補倉上海的卓越,關鍵時刻展現了自己的強大朋友圈,拉來京東助陣。

  最終卓越和京東的聯合體以99.1億元的底價成交,樓板價30693.7元/平方米。

  一家零售電商巨頭,一家深圳“寫字樓一哥”,看似并不交集的兩家如何聯合?實際上,卓越和京東結緣已久,卓越董事局主席李華為京東創始人劉強東的好友。此前劉強東卷入的“明尼蘇達州”事件,李華更是作為雙方溝通的中間人。

  早在上海之前,卓越和京東的聯合體已經在其他城市拿地。去年9月,雙方聯合以15.4億元摘得長沙洋湖地塊,和此番普陀地塊的高門檻一樣,洋湖地塊的出讓條件中也包括引入一家世界500強互聯網服務和零售行業企業設立省級以上總部。

  傍上京東,讓原本在地產開發領域并不占優勢的卓越有了更多助力。

  最久別重逢

  復 星

  實際上,去年普陀萬里地塊曾放出過一次,彼時的緋聞對象是復星,最終復星并未出手,闊別上海土地市場10年后,復星選擇了以徐匯濱江宣告回歸。

  徐匯濱江地塊4月公示時并未上榜,因區位優勢,“后補”出現后吸引了不少關注。此次出讓面積近4萬平方米,起始總價51.6億元,起始樓面價4.3萬元/平方米,地塊距離黃浦江岸僅300多米。最終復星以51.705億元競得,溢價率0.21%,成交樓板價4.3萬元/平方米。

  復星的斬獲市場并不意外,和普陀萬里地塊一樣,該地塊出讓要求較高,需重點引入生命健康產業總部,具備地產開發能力且有生命健康業務的,復星無疑是首選。

  由于多元化業務的拓展,復星早已不是一家純粹的地產開發商,其甚至很久沒有出現在上海土地市場了,上一次在上海的拿地故事還要追溯到10年前的BFC外灘金融中心。

  有行業人士對記者表示,BFC外灘金融中心的成功打造證明了復星對濱江地塊的打造能力,這也是其斬獲徐匯濱江地塊的優勢。

(責編:王仁宏、初梓瑞)

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